Dostupné bydlení ve spolupráci obcí a developerů. Ministerstvo pro místní rozvoj představilo návody

Ministerstvo pro místní rozvoj (MMR) metodiku připravilo ve spolupráci s poradenskou společností Ernst & Young, Ministerstvem financí a Generálním ředitelstvím Evropské komise pro podporu strukturálních reforem (DG REFORM). Jako praktický návod ji mohou využít především obce, které uvažují o spolupráci se soukromými investory při řešení bytové krize. „Už dlouho se v Česku diskutuje využití PPP v oblasti dostupného bydlení, tak jako už se využívá například u výstavby dálnic. Pro bytové PPP projekty ale dosud chyběla podrobná analýza a metodický rozbor. Obojí přináší nová metodika. Ta obsahuje konkrétní praktické nástroje pro města – příručku krok za krokem, metodiku zhodnocení a řízení rizik, ekonomický model nebo vzorové dokumenty,“ popisuje metodiku Vojtěch Kubát, který se na jejím vzniku za MMR podílel. Dílčí nástroje, jako je například průvodce zadávacím řízením nebo vzorový ekonomický model, lze využít i pro standardní projekty, kdy obce poptávají pouze dodavatele stavebních prací.

Spolupráce veřejného a soukromého sektoru (PPP) může mít více podob. Nová metodika MMR se zaměřuje specificky na model, který byl vyhodnocen pro projekty dostupného nájemního bydlení jako nejpraktičtější a který se označuje zkratkou B-F-O-T (z anglického „Build-Finance-Operate-Transfer“, tedy v překladu „výstavba-financování-provoz-převod“). Obec v rámci tohoto modelu zajistí vhodný pozemek, stavební povolení a po dokončení bytů je zodpovědná za jejich pronájem a výběr nájemného. Soukromý partner v rámci spolupráce obstará prováděcí dokumentaci, financování, realizuje kompletní výstavbu a poté nemovitost po stanovenou dobu spravuje. Za to mu náleží takzvaná platba za dostupnost. Po stanovené smluvní době – obvykle dvaceti až třiceti letech – celá nemovitost přechází do plného vlastnictví obce.

Pro soukromé investory může být model zajímavý především proto, že podstupují nižší riziko. Dostávají zaručenou pravidelnou platbu za dostupnost, přičemž riziko za případné neobsazení bytů nese obec. Díky větším zkušenostem soukromých firem lze očekávat kvalitnější provedení i efektivní provoz dostupných nájemních bytů. Důležitá je také motivace k rychlé realizaci – developer začíná dostávat platby až po kolaudaci, a proto má silný zájem dokončit projekt včas.

Metodika zároveň upozorňuje, že příprava PPP projektů je organizačně i časově náročnější než běžné stavební veřejné zakázky. Model je proto vhodný především pro větší projekty. Aby se oběma stranám vyplatily, měly by se plánované projekty pohybovat v hodnotě alespoň okolo jedné miliardy korun, což odpovídá projektům se zhruba 250 a více byty. V praxi je možné model B-F-O-T využít i pro menší projekty, ekonomická efektivita takového postupu ale bude v porovnání s klasickým modelem obecní bytové výstavby pravděpodobně nižší. „Finanční model, který je součástí metodiky, počítá v těchto bytech s nákladovým nájemným. Právě dostupné nájmy v bytovém fondu obcí budou klíčovou součástí řešení krize bydlení. Na Ministerstvu pro místní rozvoj připravujeme podmínky pro to, aby samosprávám v budoucnu patřila zhruba desetina bytů v Česku,“ vysvětlil vrchní ředitel sekce regionální politiky, politiky bydlení a sociálního začleňování na MMR Jan Schneider.

Kompletní metodika včetně praktických nástrojů je dostupná na webu Ministerstva pro místní rozvoj v sekci Bytová politika a na tomto odkazu.